La Sig.ra P. fa notare un errore evidente sulle tabelle millesimali che da più di vent'anni vengono adottate nel suo condominio. Due vani scala, perfettamente speculari tra loro, costituiti da nove appartamenti ciascuno, presentano valori millesimali della "Tabella proprietà" perfettamente "a specchio", ad eccezione di due appartamenti i cui millesimi sono stati palesemente invertiti.

La sua domanda è:

Come devo fare a correggere le tabelle millesimali? A chi toccano le spese?

UN PO' DI STORIA

A lungo si è dibattuto sulla natura delle tabelle millesimali: negozio di accertamento del valore dell'unità immobiliare o semplice risultanza di un'operazione tecnica di calcolo non incidente sul diritto reale?
Per molti anni la prima ipotesi è stata quella dominante con il seguente risultato: le tabelle millesimali devono essere approvate e possono essere modificate, qualunque sia la causa che porta alla revisione, con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza dell'Autorità Giudiziaria in giudizio che vedesse il coinvolgimento di tutti i condòmini.

CON LA RIFORMA

Con l'entrata in vigore della riforma del condominio, la nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c. specifica che

la revisione delle tabelle può avvenire a maggioranza e anche nell'interesse di un solo condomino:
a) quando risulta che sono conseguenza di un mero errore (es. il tecnico ha commesso degli errori di calcolo);
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

In concreto, per capire l'ultimo caso facciamo questo esempio.

Tizio possiede un'unità immobiliare che rappresenta 100 millesimi. Egli chiude una parte del terrazzo a livello: se da questa modificazione comporta un aumento dei millesimi che non gli fa
superare il valore complessivo di 120, per modificare le tabelle millesimali è necessaria l'unanimità dei consensi, se invece supera questa soglia, è sufficiente la maggioranza qualificata.
In casi come questi ultimi, specifica l'art. 69 disp. att. c.c., il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

In casi differenti da quelli appena indicati, la revisione delle tabelle millesimali può avvenire solamente con il consenso di tutti i condòmini.
L'intento del legislatore è chiaro: là dove non è frutto di errore o di mutate condizioni, la revisione delle tabelle opera nell'ambito della modificazione dei criteri legali, comportando una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto ai criteri imposti dalla legge. In questi casi è inevitabile il consenso di tutti i condomini.

GLI ORIENTAMENTI PIU' RECENTI

Tale interpretazione è stata ripresa dalla recente sentenza del Tribunale di Siena, pubblicata in data 4 maggio 2015, cit.

“la regola dell'unanimità di cui all'art. 69 disp. att. c.c., all'indomani della riforma, rinviene il proprio ambito di operatività con riferimento alle “modifiche” intese come espresse convenzioni di deroga ai criteri di proporzionalità di cui all'art. 1118-1123 c.c. art. 68 disp att. c.c.; laddove, invece, alle deliberazioni aventi ad oggetto non la modifica della portata dei diritti e doveri di partecipazione alle spese relative alla cosa comune, bensì soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, opererà il criterio, ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata”.

LA VIA GIUDIZIALE

Qualora non sussistano le condizioni per una revisione delle tabelle per via assembleare, si può ricorrere alla via giudiziale. Rispetto al passato, il singolo condomino può chiedere la revisione delle tabelle millesimali errate anche quando siano state predisposte dal venditore e approvate dagli acquirenti singolarmente (nei contratti di vendita degli appartamenti) o tramite accordo unanime.

COSA DEVE FARE LA SIGNORA P. NEL NOSTRO CASO?

Nel caso proposto, la signora P. deve chiamare in causa l'amministratore condominiale, il quale, pena la possibile revoca giudiziale, deve rendere immediatamente edotta l'assemblea della vicenda (cfr. art. 69, secondo comma, disp. att. c.c.).

L'errore configurato nelle tabelle è un evidente refuso, e pertanto ricade nel caso a) disciplinato dall'art.69 cod.civ. Dunque, per la revisione della tabella è sufficiente la maggioranza qualificata, ovvero la magguioranza dei presenti all'Assemblea che rappresentino più della metà dei millesimi (in seconda convocazione).

In generale, per la formazione delle tabelle millesimali non è obbligatorio rivolgersi a un tecnico in quanto la legge non riserva quest'attività a una specifica figura professionale. A ogni buon conto, viste le operazioni necessarie per una corretta redazione è spesso utile farlo, ma non è questo il caso, dal momento che l'errore non è dovuto a errata misurazione o inadeguata applicazione dei coefficienti (uso, esposizione, sopraelevazione, ecc.), ma alla semplice inversione di due valori numerici.