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Nell'ambito di un condominio, i numeri sono determinanti rispetto ad una serie di elementi. Si pensi, tra i vari:
a) alla nomina dell'amministratore;
b) all'adozione di un regolamento;
c) ai quorum costitutivi e deliberativi;
d) al consiglio di condominio.
Quando è rilevante il numero dei condòmini? Come calcolare l'esatto numero di partecipanti al condominio?
Quando bisogna fare riferimento alle unità immobiliari?
Diamo primariamente un'indicazione di carattere generale: nella pressoché totalità dei casi, ciò che è importante in ambito condominiale è il numero dei condòmini.
È al numero dei condòmini (almeno nove) che si guarda per capire quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio. È sempre al numero di partecipanti che guardiamo per capire quando sia obbligatorio approvare un regolamento di condominio. Del pari a questo numero facciamo riferimento quando si devono calcolare le maggioranze per la costituzione dell'assemblea e quelle successive per la deliberazione.
A questo punto è utile comprendere come si calcolano i condòmini
presenti in un condominio: la questione sembra di semplice soluzione, ma
non è raro imbattersi in risposte errate. Vediamo perché.
Come calcolare il numero dei condòmini?
Sappiamo che, per definizione, il condominio è quella particolare forma di comunione nella quale almeno due persone sono proprietarie esclusive di almeno due distinte unità immobiliari. Se le due persone sono comproprietari dell'intero edificio, senza distinzione di titolarità allora
avremo una comunione. E se nell'ambito di un condominio due persone sono comproprietarie di un'unità immobiliare? Quelle due persone varranno come due condòmini o solamente come uno? La risposta è secca: varranno come uno, tant'è che esse in ambito assembleare sono considerate un unico condomino. Nel caso di un condominio con due appartamenti di cui uno in proprietà ad una persona e un altro a tre persone, il numero complessivo dei condòmini,
ai fini del computo dei numeri utili alla nomina dell'amministratore, ecc.ecc. è di due.
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Se abbiamo due appartamenti uno con cinque comproprietari e l'altro con quattro, il numero dei condòmini sarà sempre due e non nove, con conseguente non obbligatorietà della nomina dell'amministratore.
Se una persona è, da sola, proprietaria di più unità immobiliari, allo stesso modo essa sarà considerata un solo condomino e non come tanti condòmini quante sono le sue abitazioni.
Il numero delle unità immobiliari ha importanza, ed è un'eccezione introdotta nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012, solamente in relazione al consiglio di condominio. l'art. 1130-bis c.c. al secondo comma specifica che: “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore,
un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.
Un riferimento, ad avviso dello scrivente, poco sensato, posto che possono esservi condòmini di dodici unità immobiliari e pochi condòmini e viceversa edifici con undici unità immobiliari tutte in proprietà a persone diverse.
Post dell'Avv. Alessandro Gallucci