PREMESSA

La legge di bilancio 2017 ha introdotto un nuovo adempimento per gli Amministratori di condominio, i quali sono tenuti a trasmettere in via telematica all'Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno (scadenza per questo anno prorogata al 7 marzo), una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica, di acquisto dei mobili ed elettrodomestici finalizzati all'arredo di aree comuni condominiali.

Nella nuova comunicazione devono essere indicate sia le quote di spesa imputata ai singoli condomini, sia se il singolo condomino ha regolarmente versato la quota prevista.

Tralasciamo in questa sede considerazioni in merito alla frettolosità con cui è stato messo in piedi il sistema per la compilazione e trasmissione per via telematica della pratica (chiamata PRECOMPILATA con un certo humor, visto che di precompilato non c'è assolutamente niente, e anzi non è possibile neanche il copia-incolla di dati catastali che per un condominio di 50 unità, si ripetono 50 volte identici e che per 50 volte bisogna digitare manualmente).

Evitiamo di sottolineare che, per l'ennesima volta, le regole fissate con un provvedimento del 21 dicembre 2016 sono retroattive e interessano l'esercizio già trascorso, gestito con le differenti regole previgenti.

Sorvoliamo sul fatto che le istruzioni del software messo a disposizione gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate (bontà loro!) siano assolutamente carenti laddove non errate, facciano riferimenti a campi da compilare che non esistono, e ne tralascino altri fondamentali, e altre amenità per gli addetti ai lavori.

Come anche è superfluo ricordare il ruolo dell'ignaro staff dell'Assistenza Fiscale dell'AdE, che, interpellato telefonicamente per alcuni chiarimenti, dopo il canonico tentativo di depistaggio andato a vuoto, come vuole la prassi trasferisce la chiamata agli "esperti" (probabilmente si tratta di Salomone in persona, perché l'attesa si protrae per tempi biblici fino alla inevitabile caduta della linea).

Quello che vogliamo sottolineare in questo post è il duplice meccanismo che si innesca con questo nuovo adempimento, e rispondere alla domanda che gli antichi romani, amministratori della "res pubblica" certamente più attenti degli epigoni moderni, si ponevano per ogni provvedimento legislativo: "Cui prodest?"

EFFETTO NR.1 : SCORAGGIARE L'ACCESSO ALLE DETRAZIONI

Parliamoci chiaro. se il condominio deve rifare il tetto, realizzare un cappotto all'involucro edilizio, oppure installare i famigerati contabilizzatori di calore, accedere alle detrazioni conviene sempre.

Fino ad oggi, era sufficiente la certificazione in carta libera che l'Amministratore rilasciava al singolo condomino, il quale lo trasmetteva al suo commercialista o al CAF di fiducia.

Alcuni amministratori prevedevano un compenso per il rilascio di questa certificazione; da parte nostra, essendo un'attività completamente automatizzata (i software gestionali fanno tutto, a patto che i dati vengano inseriti correttamente e con regolarità), l'abbiamo sempre resa disponibile gratuitamente.

Ora, con il nuovo provvedimento legislativo, questa incombenza è rimasta, ma si è aggiunta, per l'appunto, la trasmissione all'AdE della PRECOMPILATA, adempimento assai oneroso (è un 730 a tutti gli effetti), per il quale è inevitabile ricorrere a un commercialista o richiedere al condominio ulteriori compensi.

E' chiaro che, se il condominio non prevede di fare interventi "corposi" di ristrutturazione o risparmio energetico, è inutile predisporre i "bonifici parlanti" per interventi di minore entità, che pure avrebbero il diritto di accedere alle detrazioni IRPEF, poiché questo comporterebbe in automatico l'obbligo di presentare la Precompilata.

UN ESEMPIO RECENTE

Faccio un esempio pratico: nel condominio di via F.. attraverso interventi non programmati di manutenzione (rottura portone, riparazione citofono, rifacimento grondaia, smaltimento amianto), il condomino A. nel 2016 ha potuto portare in detrazione 150 euro. Considerato il fatto che come Amministratore gli costo meno della metà, penso di essermi per questo anno guadagnato abbondantemente la parcella!

Con la nuova legge, dovrò avvertire: "Caro Condominio di via F., dal momento che lo Stato ha imposto questo nuovo adempimento, predisporre i bonifici parlanti per i piccoli interventi, nell'eventualità di chiedete le detrazioni a fine anno, non è più conveniente, perché un solo bonifico darebbe luogo a spese certe (il commercialista per la Precompilata) a fronte di recuperi di entità incerta." Questo nell'interesse del condominio, perché poi ognuno si regola come crede.

Fino ad oggi, ciascun condomino, liberamente e gratuitamente, poteva decidere se richiedere o no le detrazioni IRPEF, e recuperare 10, 100 o 1.000 euro: era una sua scelta. Da questo momento in poi, diventa illogico pensare semplicemente di "predisporre" la possibilità di recuperare 100 euro, perché la semplice "predisposizione" comporterebbe un "onere certo".

EFFETTO NR.2 : SANZIONI PER FAR CASSA

Il Condominio è un soggetto giuridico che non si può "nascondere".

Il Condominio è un soggetto "debole", perché di natura "associativa" e "non individuale".

"Batter cassa" e spremere soggetti "certi e deboli" incontra meno ostilità e passa maggiormente inosservato, piuttosto che tassare persone o imprese.

Ed ecco l'ideona: inventiamoci un adempimento totalmente inutile, appunto la PRECOMPILATA per le ristrutturazioni, mercato che lancia timidi segnali di ripresa, rendiamo il procedimento farraginoso, forniamo istruzioni contrastanti (che si succedono al ritmo di una al giorno, spesso in contraddizione con quelle del giorno precedente), e introduciamo una sanzione minima di 100 euro per singolo errore (tanto con decine di codici fiscali da digitare manualmente, vuoi che qualche errore prima o poi non scappi), et Voila, ecco comparire nel Bilancio dello Stato una nuova voce Entrate.

CONCLUSIONI: A CHI GIOVA?

Spezziamo una lancia a favore degli Amministratori. Un nuovo onere non è mai un piacere, anche se è legittimo che l'Amministratore concordi con l'Assemblea un "giusto compenso".

L'unico soggetto che sembrerebbe trarre giovamento da questo provvedimento è il Bilancio Stato, che prenderà una boccata di ossigeno grazie alle maggiori entrate da eventuali sanzioni e ravvedimenti operosi, nonché alle minore uscite per recuperi IRPEF da ristrutturazioni.

Ma proprio in questi giorni il Ministero delle Finanze ha pubblicato i dati del 2016, secondo i quali gli interventi di ristrutturazione edilizia sono aumentati del +15% rispetto all'anno precedente, e lo stesso si prevede nel 2017. Come stanno realmente le cose?

In realtà, non c'è alcuna contraddizione tra queste previsioni e il meccanismo innescato dal D.L. Milleproroghe: con l'aumento delle aliquote per le ristrutturazioni con risparmio energetico fino all'85%, infatti, si è data una grossa mano a favore di interventi molto onerosi, spesso appannaggio di grossi gruppi immobiliari che devono "rimodernare" il loro parco immobili o al più di quei condomini che hanno disponibilità economica e buona volontà per investire sulle "parti comuni" degli edifici. A tutti gli altri, che rappresentano la stragrande maggioranza dei condomini abitati dalle famiglie medie, si è tolta la convenienza a recuperare quel poco che sarebbe comunque spettato.

Come a dire, che se lo Stato prevede di restituire 10 polli a 10 condomini, ma un condominio (quello dei grossi gruppi immobiliari) li mangia tutti, mentre gli altri 9 condomini (quello delle famiglie "medie") restano a bocca asciutta, in media tutti quanti hanno avuto 1 pollo a testa.

Così lo Stato potrà sventolare i dati della ripresa dell'edilizia, e dell'aumento delle richieste di detrazione per ristrutturazioni.

Con buona pace dei 9 condomìni, cui è stato tolto il pollo, e delle loro pance (e tasche) vuote.