Stavolta mettiamo le mani avanti: non ci sono espliciti riferimenti di legge su come ripartire i costi tra proprietari ed inquilini. Sarebbe stato utile che riforma del condominio fornisse i criteri applicabili rispetto al tipo di spesa (come per le parti comuni, art. 1117 c.c., o le irregolarità nella gestione art. 1129, dodicesimo comma c.c.). Purtroppo questo non è avvenuto.
I RAPPORTI TRA PROPRIETARIO E INQUILINO
Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti interni tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l'unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l'unica persona contro la quale è possibile agire ex art. 63 disp. att. c.c. (cfr. tra le tante Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719).
In breve, la situazione è la seguente: il condominio delibera le varie spese, l'amministratore le chiede al condomino proprietario. A sua volta il proprietario chiede al conduttore la parte di sua competenza, previa giustificazione, se richiesta (art. 9 l. n. 392/78)
E SE NESSUNO PAGA?
Se nessuno paga, il proprietario rischia l'azione giudiziaria ex art. 63 disp. att. c.c. (il decreto ingiuntivo) da parte del condominio. Il conduttore, a sua volta, l'azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (ma appare male ben minore).
QUALI CRITERI SEGUIRE
Salvo specifiche disposizioni previste da leggi speciali (cfr. legge n. 214/2011), ai sensi dell'art. 1004 c.c., sono a carico dell'usufruttuario:
- Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
- L riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
L'art. 1005 c.c. specifica che le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
LE TABELLE RIASSUNTIVE
Le varie Associazioni di Categoria (Confedilizia, UPPI, SUNIA, ecc.) hanno pubblicato delle tabelle orientative che fissano i criteri da adottare per la ripartizione, in larga misura convergenti, con qualche eccezione.
Senza alcuna pretesa di esaustività e tenendo sempre presente che la volontà delle parti può derogare a quanto stabilito dalla legge, qui di seguito elenchiamo le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando e si tratta di somme dovute dal proprietario, dall'inquilino e in caso d'usufrutto dal nudo proprietario o dall'usufruttuario.
