Il signor P. è esasperato: sono anni che il condomino del piano di sotto non paga le rate condominiali (ma poi "gira regolarmente in Mercedes e fa le vacanze all'estero 15 gg." - mi confida con condivisibile fastidio)!

Pazienza per le rate ordinarie non saldate, lui e gli altri condomini da tempo hanno dovuto a denti stretti sobbarcarsi le spese altrui per non subire il distacco dei servizi : ma adesso si avvicinano lavori ingenti di ristrutturazione...

IL "BOOM" DEI MOROSI

Il fenomeno della morosità in condominio, anche a causa del perdurare della crisi economica, è purtroppo in continua crescita. Le statistiche Anapi parlano chiaro: nelle grandi città i condomini in rosso con i pagamenti sono ormai il 22% del totale.

Spesso e volentieri l'amministratore sopperisce alla morosità dei condòmini ripartendo la quota del condomino moroso tra gli altri condòmini (quelli in regola con i pagamenti).

Diciamolo subito: non spetta all'amministratore scegliere se ricorrere o no a questa suddivisione.

UN ATTO DI CLEMENZA

Infatti, solo l'assemblea, in virtù dell'art.1129 del cod.civ., può esonerare l'amministratore dall'obbligo di agire per la riscossione forzosa nei confronti dei condomini morosi, nei casi in cui le condizioni economiche del condomino suggeriscano un atto di "clemenza" oppure quelli in cui risulterebbe troppo dispendioso il recupero coattivo del credito, vista l'esiguità dello stesso.

OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE

Al di fuori di questi casi, l'amministratore è obbligato ad agire giudizialmente nei confronti del condomino moroso, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio nel quale è emerso il debito; in mancanza, l'Amministratore è revocabile immediatamente per via giudiziale per "grave irregolarità", ai sensi dell'art.1131 del cod.civ.

Infatti, la riforma del condominio apprestata dalla L. 220/2012 ha apportato delle modifiche all'art. 1129, co. IX, c.c., che nella nuova formulazione così recita:

"… l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".

IL DECRETO INGIUNTIVO

Con specifico riferimento agli oneri condominiali, l'art. 63 disp. att. c.c., prevede che l'amministratore può riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, senza bisogno di autorizzazione da parte della stessa, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a prescindere dall'eventuale opposizione del condomino/ingiunto.

In altri termini, la legge indica il piano di riparto delle spese approvato dall'assemblea quale condizione documentale sufficiente per ottenere l'emissione dell'ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva.

IL PROCEDIMENTO DI INGIUNZIONE

PRIMO STEP: IL RICORSO

Per ricorrere al decreto ingiuntivo, occorre depositare il ricorso in cancelleria, allegando generalità del creditore e del debitore, l'indicazione del procuratore del ricorrente, l'ufficio giudiziario, l'oggetto e le ragioni della domanda nonché le prove che si intendono produrre.

SECONDO STEP: LA NOTIFICA

Una volta emessa l'ingiunzione di pagamento, la stessa deve essere notificata al debitore, nel termine perentorio di 60 giorni dall'emissione, sotto pena, in mancanza, della perdita di efficacia della stessa.

TERZO STEP: PAGAMENTO O OPPOSIZIONE

Generalmente il debitore ha 40 giorni di tempo per provvedere al pagamento o per proporre opposizione: tuttavia, in materia di contributi condominiali, la legge stabilisce la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, ciò sta a significare che il condomino/debitore deve provvedere al pagamento immediatamente, atteso che il termine di 40 giorni è riferito alla sola eventuale opposizione.

QUARTO STEP: IL GIUDIZIO

Se il debitore propone opposizione invece si aprirà la fase del giudizio, dove ognuna delle parti in causa esporrà le proprie difese e le proprie deduzioni istruttorie; il giudizio si concluderà con una sentenza, che potrà essere di rigetto dell'opposizione - con contestuale conferma del decreto ingiuntivo opposto - ovvero di accoglimento - nel qual caso nulla sarà dovuto e il decreto ingiuntivo revocato.

E SE IL DEBITORE NON PAGA?

Sia nel caso di opposizione che di mancato pagamento, il condominio creditore avrà titolo esecutivo per agire coattivamente nei confronti del condomino debitore.

Per far ciò dovrà preliminarmente intimare il pagamento della somma dovuta con l'atto di precetto.

L'atto di precetto consiste nell'intimazione di adempiere l'obbligo risultante dal titolo esecutivo (il decreto ingiuntivo) entro un termine non minore di dieci giorni, con l'avvertimento che, in mancanza, si procederà a esecuzione forzata (art. 480 cod.proc.civ.).

Allo scadere dei menzionati 10 giorni (e fino al novantesimo giorno), in mancanza di pagamento spontaneo si può esperire l'esecuzione coattiva.

L'ESECUZIONE

Senza entrare nei dettagli delle procedure, il creditore affida all'ufficiale giudiziario la possibilità di riscussione del patrimonio del debitore, se esistente.

L'ufficiale giudiziario sottopone a pignoramento i beni, mobili o immobili, trovati nella disponibilità dell'esecutato, siano essi somme di denaro, autoveicoli, ecc. o, in alternativa, il patrimonio immobiliare dello stesso.

Al termine della procedura, i beni pignorati verranno venduti all'asta e il ricavato consegnato ai creditori ovvero assegnati direttamente agli stessi, su specifica istanza.

L'ALTRA VIA: IL DISTACCO DEI SERVIZI

Ai sensi dell'art. 63, co. III disp. att. c.c., l'amministratore, in caso di mancato pagamento dei contributi protratto per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni.

Tuttavia, è prudente evitare la sospensione dei servizi definiti essenziali (ad es. fornitura di acqua, luce, riscaldamento, ecc.), per le implicazioni (anche penali) che ciò comporterebbe. Come al solito, l'orientamento del diritto è discorde, con sentenze in alcuni casi"pro moroso" (Tribunale di Milano, ordinanza del 24.10.2013) e in altri "pro condominio" (Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014 - Tribunale di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014)

MORALE DELLA FAVOLA

Queste, per sommi capi, le procedure da adottare per il recupero del credito da parte del condominio, procedimenti, inutile nasconderselo, spesso lunghi e dispendiosi che, tuttavia, rappresentano gli unici rimedi esperibili per il recupero delle quote condominiali.